こんにちは、にこママです（57歳）。
築27年のわが家を「売る」と決意したとき、真っ先に頭をよぎったのは、**「ボロボロのお風呂を直すべきか？」**という問題でした。
床がたわみ、カビも目立つわが家の浴室。リフォームには100万円単位のお金がかかります。老後資金が少しずつ貯まり始めたばかりの私にとって、売却前のリフォームはまさに命取りになりかねません。
今回は、この不安を解消するために相談した不動産プロ（ガス屋さん）の意外な結論と、**FPにこママが考えた「老後資金を減らさない売却戦略」**を全公開します。
売却を決めた家最大の悩み「ボロボロのお風呂」
築27年の「取っ手が取れた」衝撃！DIYでは追いつかない寿命の現実
わが家のお風呂は、見た目の古さだけではありません。ある日、浴室のドアを開けようとしたら、なんと取っ手がポロッと腐って取れてしまいました！
さらに、経年劣化で鏡の一部が黒くなっています。そして最大の懸念は、浴槽のパッキンの傷みでした。私もYouTubeを何度も見ながら古いコーキングを外し、新しいコーキング補修を試みました。
その際、コーキングの溝のへこみを均すのに、サーティワンのアイスのスプーンの後ろのカーブがちょうど良かったんです（笑）。
しかし、こんな工夫をしても、正直なところ、この補修がいつまで持つかわかりません。
ユニットバスの一般的な寿命は15年～20年と言われています。築27年のわが家はとっくに寿命オーバー。**「このままでは本当に売れない」**と焦りました。
こんな状態の家を売ろうとすると、リフォームには100万円単位のお金がかかります。老後資金が少しずつ貯まり始めたばかりの私にとって、売却前のリフォームはまさに命取りになりかねません。
リフォームせずに売るのは非常識？50代主婦の不安を吐露
「家を売るなら、せめて水回りくらいはきれいにすべき」という常識にとらわれ、リフォームすべきかどうかの決断ができずにいました。しかし、FPの視点から見ると、**「費用対効果」**が全てです。本当にリフォーム費用は売却価格に上乗せされ、元が取れるのでしょうか？
不動産プロの意外な答え！「リフォームは絶対にするな」
悩みを抱えて相談した、日頃お世話になっている不動産にも詳しいプロ（ガス屋さん）からの答えは、私の常識を覆すものでした。
不動産プロの助言：「リフォームは費用のムダになる」の真実
プロの結論は、**「築古物件であれば、高額なリフォームは絶対にするな」**でした。
なぜなら、築古物件を購入する層は、**「家を安く買って、自分好みにリノベーションしたい」**と考えているからです。買主が自分で好きにリフォームできるように、あえて古いまま引き渡すのが、売主にとって最も損をしない戦略だというのです。売主が施したリフォームは、買主の好みに合わなければ、結局壊されてムダになります。
【例外】リフォームすべき唯一の場所とは？（最小限の修繕戦略）
ただし、例外もあります。買主の購入意欲を著しく下げる**「致命的な欠陥」だけは、修理が必要です。たとえば、雨漏りやシロアリ被害など、家の構造に関わる部分です。お風呂の取っ手が取れたり、床が沈んだりする不安はありましたが、「構造的な問題ではない」**と判断し、この戦略にのっとりリフォームをしない決断ができました。
FPにこママが教える「老後資金を守る損しない売却戦略」
リフォーム費用をかけずに売るために、私たち売主がすべきことは、**「価格競争」ではなく「情報提供と戦略」**です。
鉄則1：直さない代わりに「情報を透明化」して信頼を得る
リフォームしない分、築年数や劣化箇所について正直にすべて開示します。特にお風呂の現状の写真などを正直に見せることで、かえって買主からの信頼が得られ、後のトラブルを防ぎます。
鉄則2：最も高く買ってくれる人を「探し出す」戦略（一括査定の重要性）
築古物件は、通常の物件よりも業者によって査定額が大きく異なります。「リフォーム専門の業者」「リノベ層に強い業者」など、最も高く買ってくれる業者を見つけることが、売却成功の鍵です。そのためには、複数の業者に査定を依頼できる**「不動産一括査定サービス」**が必須となります。
鉄則3：築古物件の「価値」を伝える方法（リノベ需要層を狙う）
ターゲットは「新築志向の人」ではなく、「自分らしい家を作りたいリノベ需要層」です。この層に強い不動産会社と組むためにも、査定の段階で、**「リノベ向きの物件として売りたい」**という意思を伝えることが重要です。
【売却体験談】私がイエウールを選んだ理由とメリット
査定は一度で終わらせない！私がイエウールを再利用する理由
私は2024年11月に一度イエウールで査定依頼をしており、今回戦略を固めるために再度利用することにしました。
数ある査定サービスの中でイエウールを選んだ理由は、**「提携業者数」**です。築古物件の価値を見抜いてくれる業者を見つけるためには、多くの業者に査定してもらうことが不可欠だと判断したからです。
【ここで情報収集の裏技】 ちなみに、以前住み替えの初期検討でタウンライフ家づくりに資料請求した際は、コメント欄に**「ご連絡はメールのみで」**と記載し、しつこい営業電話を避ける工夫をしました。この裏技は、不動産査定でも応用できますよ。
老後資金を守るために！「売却を決めた私」が行動した次のステップ
**「リフォームしない」という戦略は固まりました。次にすべきことは、「わが家の正しい価値」**を知ることです。
老後の生活を左右する大切な家を、知識不足や不安で安く売ってしまうのは、FPとして絶対に避けたいことです。
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